改正された区分所有法の内容

17条1項（条文の改正）
　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第5項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第3項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3（これを下回る割合（2分の1を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。

17条5項（新設条文）
　共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第2条第1号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第1項及び第3項の規定の適用については、これらの規定中「4分の3」とあるのは、「3分の2」とする。

　共用部分の重大変更は、マンションの老朽化対策などのために重要な手法です。
　この点、改正前の区分所有法では、共用部分の重大変更は、原則として区分所有者の頭数と議決権の各4分の3以上の決議が必要（頭数だけは規約で過半数に緩和OK）という絶対多数決の方法が採用されていました。
　しかし、これでは多数決のハードルが高すぎて、重大変更決議を成立させることは簡単ではありませんでした。
　そこで、改正区分所有法では、
　　①共用部分の重大変更は出席者多数決（原則として各4分の3以上）とすること
　　②規約により、頭数のみでなく議決権についても過半数に緩和できること
　　③重大変更の必要性が高い場合、具体的には、17条5項に定める「瑕疵（耐震性の不足、給排水管の不足など）の除去」・「バリアフリー化」（エレベーターの設置など）の場合には、3分の2以上の多数決に緩和できること
という３つの改正により、重大変更決議のハードルを低くしています。


法改正に伴う標準管理規約の改正

〔改正前〕

（総会の会議及び議事）
第47条　総会の会議（WEB 会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
　　（略）
３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
　　（略）
　二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）

〔改正後〕

（総会の会議及び議事）
第47条　総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第1項に定める議決権総数の過半数を有する組合員が出席しなければならない。
　　（略）
３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前2項にかかわらず、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上で決する。
　　（略）
　二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）
　　（略）
４　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前3項にかかわらず、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各3分の2以上で決する。
　一　敷地及び共用部分等の変更のうち、次に掲げるもの
　　イ　敷地及び共用部分等の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となるもの
　　ロ　高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となるもの

（2026年2月10日）