所有者不明の土地や建物を管理する制度の創設（令和５年４月～）

〔所有者不明の土地や建物を管理する制度がなぜ必要なのか〕
　相続登記が長い間放置されることなどによって、所有者が不明な土地や建物が生じ、管理されないままになるといった社会問題が生じています。
　このようなケースにおいて、土地や建物を管理するための制度として、改正前は、家庭裁判所における不在者財産管理制度や相続財産管理制度がありましたが、これらの制度は、不在者の財産や相続財産「全般」を管理するものでした。
　そこで、所有者不明の土地や建物の管理に特化した制度として、地方裁判所が管轄する「所有者不明土地管理制度」と「所有者不明建物管理制度」が創設されました。

 

〔所有者不明土地管理制度の概要〕
　裁判所は、所有者やその所在を知ることができない土地（共有持分についても同様）について、利害関係人（隣接地の所有者、他の共有者など）の請求により、所有者不明土地管理人による管理を命ずる処分をすることができます（264条の２・１項）。この所有者不明土地管理命令の効力は、土地にある動産（土地の所有者や共有持分を有する者が所有するものに限ります）にも及びます。
　所有者不明土地管理命令があった場合には、必ず所有者不明土地管理人を選任しなければならず（264条の２・４項）、所有者不明土地やそこから得られた財産などを管理・処分する権利は、所有者不明土地管理人に専属することになります（264条の３・１項）。
　所有者不明土地管理人は、保存行為と土地等の性質を変えない範囲での利用・改良行為をすることができ、その範囲を超える行為（例えば、売却、訴えの提起など）をするには、裁判所の許可が必要とされています（264条の３・２項）。仮に、所有者不明土地管理人が裁判所の許可を得て土地を売却した場合には、移転登記などの手続を行い、売却代金を供託した上で、管理する土地がなくなったことから管理命令が取り消されることになります。
　なお、所有者不明土地などの管理に関する費用や報酬は、所有者不明土地などの所有者の負担とされています（264条の７）。

 

〔所有者不明建物管理制度の概要〕
　所有者不明建物管理制度（264条の８）については、おおむね所有者不明土地管理制度と同じ内容となっています。
　もっとも、建物管理命令の効力が建物の敷地権にも及ぶ点は異なり、これによって、所有者不明建物管理人は、建物を売却する際に、建物と共に敷地利用権も移転させることが可能になります。
　なお、マンションの専有部分や共用部分には、所有者不明建物管理制度の適用はありません（区分所有法６条４項）。

（2023年1月9日）